日常生活中，在购买完房屋后，业主总免不了和小区物业打交道。近几年，因各种原因导致物业服务企业与业主之间的纠纷频发，双方矛盾愈发激化。
“小物业”关乎着“大民生”，为做好物业纠纷源头治理与调处化解工作，引导物业公司规范服务，指导业主理性表达诉求。近日，射洪法院立案庭法官助理任神叶走进射洪电台《以案释法》栏目，为大家讲解物业服务纠纷十大焦点问题。
接下来再跟随小编的脚步
一起看看发生在射洪的
五个物业服务纠纷案例吧
案例一
物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵
法院可据实调减物业费
基本案情：
射洪某业主委员会与A物业公司签订了《物业服务合同》，约定由A物业公司为该小区提供物业服务，物业服务费用由业主按住房的建筑面积缴纳。A物业公司在提供物业期间，何某的机动车因A物业公司管理不善被剐蹭，何某遂以A物业公司未尽到维护小区的安全保卫义务为由，拒交接近2000元物业费。A物业公司经多次催收后，向射洪法院提起诉讼。
裁判结果:
原告A物业公司为何某所在小区提供约定的物业管理服务，何某作为小区业主应当按约履行支付物业费的义务。何某辩称其私家车被刮伤，经法庭调查发现A物业公司管理不善系导致剐蹭的主要原因，法庭酌情认定何某的600元损失在物业费中予以品迭。遂判决何某应向A物业公司支付物业服务费，A物业公司对何某的600元损失予以补偿。
法官说法:
《四川省物业管理条例》第六十七条：物业服务人应当按照法律、法规规定和合同约定，建立安全防范制度和应急预案，健全安全防范措施，履行安全防范责任。物业服务区域内发生安全事故或者其他紧急情况时，物业服务人应当及时采取应急措施，并向有关主管部门或者相关专业经营单位报告，协助做好救助工作。安保服务一般通过门岗、巡逻、守护等项目，及相应的安保设施设备，保障小区安全和业主财产免遭不法侵害。物业服务企业未尽到相关义务致使业主财产遭到侵害，即便不承担侵权的赔偿责任，但是并不排除承担违约责任的可能性。
案例二
物业公司未履行应尽合同义务
业主可以主张扣减物业费
基本案情:
B物业公司与射洪某业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由B物业公司提供物业服务，所有业主按建筑面积每月每平方米0.4元的标准支付物业服务费，双方合同中约定物业服务费按年缴纳。自签订物业服务合同后，马某仅缴纳了2009年至2011年的物管费。2012年之后，马某未再缴纳物业服务费。2013年之后，B物业公司多次通过电话、上门、告示等方式催收所欠的物业服务费，马某均拒绝缴纳。B物业公司遂向射洪法院提起诉讼，要求马某支付物业费6000余元。
裁判结果:
被告马某的房屋常因物业服务企业楼道管理不善被淹，原告B物业公司安装几次铁板后依然未完全解决问题，后面就未再继续修缮。马某只好自己进行修缮，花费数千元。经法院组织调解，由马某向原告B物业公司支付物业服务费3000元。
法官说法:
对于物业维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：对于业主专有部分，如果在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位（开发商）承担维修义务；质保期满后，由业主或侵权人承担维修义务。对于房屋楼顶、过道等小区共有部分或公共设施设备，由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可动用小区的住宅专项维修基金。所以，针对小区业主提出的不同维修要求，小区物业提供商应加强与业主的沟通，积极为业主提供服务，履行应尽职责，妥善解决业主提出的正当问题，与广大业主共创和谐社区。
案例三
房产开发企业与物业服务企业签订的
前期服务合同对小区业主具有约束力
基本案情:
李某购买了射洪某小区的房屋，房屋建筑面积为121.31㎡。合同约定：“前期物业收费为0.7元/月·平方米，买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务”。后该小区开发企业与C物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由C物业公司从2018年向该小区业主提供物业服务至业主委员会与其选聘的物业公司签订服务合同时止，其中使用电梯业主物业费为0.7元/月·平方米。合同签订后，C物业公司开始向该小区业主提供物业服务至2021年11月底。李某认为前期物业服务协议并非与其签订，故拒交2018年3月至2021年11月期间的物业费。
裁判结果:
本案中，原告C物业公司虽未直接与被告李某签订物业服务合同，但被告李某与射洪某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》明确约定由房产开发企业选聘前期物业，且原告C物业公司也向被告李某提供了物业服务，履行了合同义务。被告李某应按照约定支付物业费，故对原告A物业公司要求被告支付物业费三千余元的请求，法院予以支持。
法官说法:
《民法典》明确规定，物业服务企业已经按照约定和有关规定为小区业主提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。现实中，为避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现管理真空期，房地产开发商选聘物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同，向业主提供物业服务是现实中常见的物业服务形式。前期物业服务合同对全体业主有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
案例四
业主不得以存在邻里纠纷为由拒交物业费
基本案情:
某小区业主严某将木质鞋柜放在过道，隔壁的邻居王某一出门就闻到臭味，难以接受的王某多次与严某交涉无果。2022年暑假期间，个别孩子来往各楼层玩耍，不慎将木质鞋柜点燃引发了火灾，幸得物管工作人员及时发现将火扑灭，避免了一场火灾。王某心有余悸，认为严某有过错，被告D物业公司亦管理不当，于是拒交物业费。D物业公司经多次催收无果，遂向射洪法院提起诉讼。
裁判结果:
《民法典》规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，D物业公司按照合同约定为被告王某提供了物业服务，且在王某财产面临重大损失的时候及时发现隐患，并采取措施避免了王某损失的进一步扩大，D物业公司已经尽到相应义务，王某应当向D物业公司支付物业费。
法官说法:
在社区平时生活中，邻里间难免会出现一些矛盾和纠纷，处理不当或多或少会影响社区安定。若产生纠纷，邻里间应按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则”正确处理纠纷，也可寻求物业服务企业、社区、街道等参与调解，调解不成还可向人民法院起诉。小区业主不得以物业服务企业未成功调解邻里纠纷为由拒交物业费。当然，物业服务企业也应当为矛盾纠纷的彻底解决为业主提供方便和服务。
案例五
小区业主不得以未办理
房屋所有权证为由拒交物业费
基本案情:
张某购买了射洪某小区的房屋，房屋购买后开发商长期未给该小区业主办理房产证。该小区开发商曾与E物业公司签订《物业服务合同》，约定由E物业公司从2019年6月起向该小区业主提供物业服务至业主委员会与其选聘的物业公司签订服务合同时止。合同签订后，E物业公司为该小区业主提供物业服务至今。张某以开发商长期未办理房产证为由，拒交物业费。
裁判结果:
本案中，原告E物业公司已向被告张某提供了物业服务，履行了合同义务。被告李某应按照约定支付物业费，故对原告E物业公司要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。至于被告张某辩称房屋未办理房屋权证的问题，原告E物业公司并没有办理权证的义务，被告张某应依法向相关办理权证义务方主张权利。
法官说法:
物业服务合同为典型的双务合同，双方不得减损合同约定的合同义务，也不得擅自增加不属于对方的合同义务。在商品房买卖合同中，办理权证义务方往往为开发商，小区业主不得以该小区未办理相关权证为由，拒交物业费。对于办证的问题，小区业主应依法向相关办理权证义务方主张权利。